زندگی آپارتمان‌نشینی یکی از ویژگی‌های اصلی زندگی شهری امروز است. افزایش تراکم جمعیت، محدودیت زمین و توسعه مجتمع‌های مسکونی موجب شده است که میلیون‌ها نفر در ساختمان‌هایی زندگی کنند که بخش قابل توجهی از فضاها، تأسیسات و خدمات آن به‌صورت مشترک مورد استفاده قرار می‌گیرد. همین اشتراک در استفاده از فضا و امکانات، زمینه‌ساز شکل‌گیری اختلافات متعددی میان مالکان، مستأجران، مدیران ساختمان و اعضای هیئت‌مدیره می‌شود.
اختلاف بر سر پرداخت شارژ، استفاده از پارکینگ، تصرف مشاعات، نحوه نگهداری حیوانات خانگی، ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، تعمیرات ساختمان، هزینه‌های مشترک، تصمیمات مجمع عمومی و ده‌ها موضوع دیگر از جمله مواردی هستند که تقریباً در هر مجتمع مسکونی امکان وقوع دارند.
در بسیاری از موارد، طرفین اختلاف بدون آگاهی از راهکارهای جایگزین حل اختلاف، مستقیماً به مراجع قضایی مراجعه می‌کنند. هرچند مراجعه به دادگاه حق قانونی اشخاص است، اما فرآیند قضایی معمولاً مستلزم صرف زمان، هزینه و انرژی قابل توجهی است و در مواردی نیز موجب تشدید اختلافات میان همسایگان می‌شود.
داوری یکی از مؤثرترین ابزارهای قانونی برای حل اختلافات آپارتمان‌نشینی است؛ ابزاری که قانون‌گذار ایران نیز آن را به رسمیت شناخته و از آن حمایت کرده است.
داوری چیست؟
داوری روشی قانونی برای حل اختلاف است که در آن طرفین توافق می‌کنند به جای مراجعه به دادگاه، اختلاف خود را به شخص یا اشخاصی بی‌طرف به نام «داور» ارجاع دهند تا موضوع را بررسی و درباره آن تصمیم‌گیری کنند.
بر اساس مقررات قانون آیین دادرسی مدنی، اشخاص می‌توانند اختلافات موجود یا اختلافات احتمالی آینده خود را به داوری ارجاع دهند. نتیجه رسیدگی داور در قالب «رأی داوری» صادر می‌شود و در بسیاری از موارد همانند احکام دادگاه قابلیت اجرا دارد.
فلسفه اصلی داوری آن است که طرفین بتوانند با سرعت بیشتر، تشریفات کمتر و هزینه پایین‌تر به نتیجه برسند و در عین حال از تخصص افراد منتخب خود برای حل اختلاف بهره‌مند شوند.
چرا اختلافات آپارتمان‌نشینی برای داوری مناسب هستند؟
اختلافات آپارتمان‌نشینی معمولاً دارای ویژگی‌هایی هستند که داوری را به گزینه‌ای مناسب برای حل آنها تبدیل می‌کند.
نخست آنکه طرفین اختلاف غالباً ناچارند پس از پایان اختلاف نیز در کنار یکدیگر زندگی یا فعالیت کنند. بنابراین حفظ روابط انسانی و همسایگی اهمیت ویژه‌ای دارد.
دوم آنکه بسیاری از این اختلافات دارای جنبه‌های عملی و مدیریتی هستند و بیش از آنکه نیازمند تشریفات سنگین قضایی باشند، به یک تصمیم سریع و منطقی نیاز دارند.
سوم آنکه طولانی شدن اختلافات ساختمانی می‌تواند اداره ساختمان را مختل کرده و بر کیفیت زندگی همه ساکنان تأثیر منفی بگذارد.
به همین دلیل، در بسیاری از کشورهای دنیا، سازوکارهای داوری و میانجیگری به عنوان اولین گزینه برای حل اختلافات ساختمانی مورد استفاده قرار می‌گیرند.
چه اختلافاتی را می‌توان به داوری ارجاع داد؟
بخش عمده اختلافات ناشی از آپارتمان‌نشینی قابلیت ارجاع به داوری را دارند.
از جمله:
اختلافات مربوط به شارژ ساختمان
یکی از رایج‌ترین اختلافات میان مالکان و مدیران ساختمان، عدم پرداخت یا اختلاف در میزان هزینه‌های مشترک است. این موضوع می‌تواند به راحتی در فرآیند داوری بررسی و تعیین تکلیف شود.
اختلافات مربوط به پارکینگ
اختلاف در محل پارک خودرو، استفاده از پارکینگ اضافی، مسدود کردن مسیر عبور یا ادعاهای مربوط به حقوق پارکینگ از جمله مواردی هستند که معمولاً قابلیت ارجاع به داوری دارند.
اختلافات مربوط به مشاعات
استفاده اختصاصی از پشت‌بام، حیاط، لابی، راهروها، فضای سبز، انباری‌های مشترک و سایر بخش‌های مشاع ساختمان از جمله موضوعات پرتکرار در دعاوی ساختمانی است.
اختلافات میان مدیر ساختمان و مالکان
تصمیمات مدیر ساختمان، نحوه هزینه‌کرد وجوه، انعقاد قراردادهای خدماتی، انتخاب پیمانکاران و اجرای مصوبات مجمع عمومی نیز می‌تواند موضوع داوری قرار گیرد.
خسارات ناشی از استفاده از قسمت‌های اختصاصی یا مشترک
برای مثال نشت آب از یک واحد به واحد دیگر، خسارات ناشی از تعمیرات غیراصولی یا آسیب به تأسیسات مشترک ساختمان.
اختلافات ناشی از آیین‌نامه داخلی ساختمان
در بسیاری از مجتمع‌ها مقرراتی برای استفاده از امکانات، ساعات سکوت، نگهداری حیوانات خانگی یا نحوه استفاده از فضاهای مشترک تعیین می‌شود که ممکن است محل اختلاف قرار گیرد.
چه اختلافاتی ممکن است قابل داوری نباشند؟
اگرچه اصل بر امکان ارجاع بسیاری از اختلافات به داوری است، اما برخی موضوعات به دلیل ماهیت خاص خود یا وجود محدودیت‌های قانونی ممکن است در صلاحیت انحصاری دادگاه‌ها یا مراجع اداری قرار داشته باشند.
تشخیص دقیق این موارد نیازمند بررسی موضوع اختلاف، مقررات حاکم و وضعیت طرفین است. بنابراین پیش از تنظیم شرط داوری یا موافقت‌نامه داوری، مشورت حقوقی تخصصی اهمیت زیادی دارد.
چگونه شرط داوری را در ساختمان پیش‌بینی کنیم؟
بهترین زمان برای استفاده از داوری، پیش از بروز اختلاف است.
بسیاری از مالکان و مدیران ساختمان تنها زمانی به فکر حل اختلاف می‌افتند که بحران شکل گرفته است؛ در حالی که پیش‌بینی یک شرط داوری مناسب می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند.
شرط داوری می‌تواند در اسناد زیر درج شود:
-
آیین‌نامه داخلی ساختمان
-
صورتجلسات مجمع عمومی مالکان
-
توافق‌نامه میان مالکان
-
قراردادهای اجاره
-
قراردادهای مشارکت در ساخت
-
قراردادهای مدیریت ساختمان
نمونه شرط داوری
«کلیه اختلافات ناشی از اجرای مقررات ساختمان، تصمیمات مجامع عمومی، نحوه استفاده از قسمت‌های مشترک، پرداخت هزینه‌های مشترک و سایر اختلافات مرتبط با اداره ساختمان، از طریق داوری حل و فصل خواهد شد و مرجع داوری یا داور مطابق توافق طرفین تعیین می‌شود.»
البته شرط داوری باید متناسب با شرایط هر ساختمان تنظیم شود و استفاده از نمونه‌های عمومی بدون بررسی حقوقی ممکن است در آینده مشکلاتی ایجاد کند.
اگر اختلاف قبلاً ایجاد شده باشد چه باید کرد؟
حتی اگر اختلاف ایجاد شده باشد نیز امکان مراجعه به داوری وجود دارد.
در این حالت طرفین می‌توانند یک «موافقت‌نامه داوری» تنظیم کنند و توافق نمایند که موضوع مورد اختلاف به جای دادگاه توسط داور رسیدگی شود.
در این موافقت‌نامه معمولاً موارد زیر تعیین می‌شود:
-
مشخصات کامل طرفین
-
شرح موضوع اختلاف
-
تعیین داور یا مرجع داوری
-
مدت رسیدگی
-
نحوه تبادل اسناد
-
نحوه ابلاغ‌ها
-
حدود اختیارات داور
-
نحوه پرداخت هزینه‌های داوری
هرچه این توافق دقیق‌تر تنظیم شود، روند رسیدگی سریع‌تر و شفاف‌تر خواهد بود.
مزایای داوری در اختلافات آپارتمان‌نشینی
سرعت در رسیدگی
رسیدگی قضایی ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد. در مقابل، داوری معمولاً در بازه زمانی کوتاه‌تری به نتیجه می‌رسد.
کاهش تنش و حفظ روابط همسایگی
برخلاف دعاوی قضایی که گاه به تشدید خصومت میان طرفین منجر می‌شوند، داوری محیطی کم‌تنش‌تر برای حل اختلاف فراهم می‌کند.
امکان انتخاب فرد متخصص
در داوری، طرفین می‌توانند شخصی را انتخاب کنند که علاوه بر دانش حقوقی، با مقررات آپارتمان‌نشینی، مدیریت ساختمان و مسائل فنی مرتبط آشنا باشد.
محرمانگی
اختلافات ساختمانی گاه شامل اطلاعات شخصی یا مالی افراد است. داوری امکان حفظ محرمانگی بیشتری نسبت به بسیاری از فرآیندهای رسمی فراهم می‌کند.
انعطاف‌پذیری
طرفین می‌توانند درباره بسیاری از جزئیات فرآیند رسیدگی از جمله نحوه برگزاری جلسات، تبادل مدارک و زمان‌بندی رسیدگی توافق کنند.
کاهش هزینه‌های غیرمستقیم
هرچند داوری نیز هزینه‌هایی دارد، اما کوتاه شدن زمان حل اختلاف و کاهش رفت‌وآمدها و تشریفات اداری در بسیاری از موارد موجب صرفه‌جویی اقتصادی می‌شود.
نقش مدیران ساختمان در توسعه داوری
مدیران ساختمان می‌توانند نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات ایفا کنند.
پیشنهاد درج شرط داوری در آیین‌نامه داخلی، آموزش ساکنان درباره مزایای داوری، استفاده از سازوکارهای حل اختلاف پیش از طرح دعوا و ایجاد فرآیندهای شفاف تصمیم‌گیری از جمله اقداماتی است که می‌تواند تعداد اختلافات و دعاوی ساختمانی را کاهش دهد.
در مجتمع‌های بزرگ، پیش‌بینی یک نظام حل اختلاف مبتنی بر داوری می‌تواند به یکی از ارکان حکمرانی مطلوب ساختمان تبدیل شود.
آربیتو؛ راهکاری برای مدیریت اختلافات ساختمانی
آربیتو با هدف تسهیل دسترسی افراد و کسب‌وکارها به خدمات داوری و مدیریت اختلافات طراحی شده است.
مالکان، مدیران ساختمان، اعضای هیئت‌مدیره مجتمع‌های مسکونی و مشاوران املاک می‌توانند از ابزارهای آربیتو برای:
-
تنظیم شرط داوری؛
-
ایجاد موافقت‌نامه داوری؛
-
انتخاب سازوکار مناسب حل اختلاف؛
-
مستندسازی توافقات؛
-
مدیریت فرآیند ارجاع اختلاف؛
استفاده کنند و از تبدیل اختلافات روزمره به دعاوی طولانی و پرهزینه جلوگیری نمایند.
اختلافات آپارتمان‌نشینی واقعیتی اجتناب‌ناپذیر در زندگی شهری هستند، اما لزوماً نباید به پرونده‌های قضایی پیچیده و طولانی تبدیل شوند. داوری این امکان را فراهم می‌کند که اختلافات میان مالکان، مستأجران و مدیران ساختمان در محیطی تخصصی، سریع و مبتنی بر توافق حل‌وفصل شوند.
پیش‌بینی شرط داوری در اسناد و مقررات ساختمان، اقدامی پیشگیرانه و هوشمندانه است که می‌تواند هزینه‌های مالی و اجتماعی اختلافات را به میزان قابل توجهی کاهش دهد. هرچه فرهنگ استفاده از روش‌های جایگزین حل اختلاف در مجتمع‌های مسکونی گسترش یابد، امکان دستیابی به محیطی آرام‌تر، منظم‌تر و مبتنی بر همکاری میان ساکنان نیز افزایش خواهد یافت.
دیدگاه‌ها ۰